La Doble Inmatriculación Registral
Sitúese el
lector. Es Ud. el dueño de una finca cualquiera en un término municipal
cualquiera. Es Ud., por supuesto, un perfecto cumplidor de las leyes y como tal
tiene su finca perfectamente inscrita e identificada en el pertinente Registro
de la Propiedad. Un buen día cuando Ud. se dirige a su finca… ¡Sorpresa! Se
encuentra con que en el interior de la misma hay una serie de operarios
trabajando sus tierras, y por supuesto sin su permiso. ¿Cómo es posible?
Obviamente Ud. pide explicaciones a dichos operarios, los cuales le informan de
que aquella finca pertenece a un Señor llamado Equis, el cual ha adquirido la
finca en cuestión hace relativamente poco, siendo él quien les ha autorizado a
trabajar la tierra.
Pues bien, con
estos datos acude Ud. al despacho de abogados del letrado que suscribe el
presente post. Una vez nos
expone Ud. los hechos anteriormente indicados, este letrado iniciaría sus
pertinentes pesquisas de estudio e investigación, descubriendo que
efectivamente su finca está inscrita perfectamente en el Registro de la
Propiedad, pero descubriendo también que la misma finca se encuentra inscrita
en el mismo Registro con otro número diferente y a nombre del Señor Equis, el
cual ciertamente la había adquirido hace relativamente poco de otro titular
mediante compraventa.
Con todos
estos datos ya tenemos el complejo supuesto de hecho montado. Tenemos una misma
finca registral inscrita en el Registro de la Propiedad dos veces y, por supuesto,
a nombre de dos titulares registrales diferentes. Esto es lo que se conoce como
Doble Inmatriculación Registral.
Una vez sabido
cual es el problema que le afecta, acudimos a la Ley para ver cómo regula el
problema en cuestión la misma. Concretamente, acudimos al artículo 313 del
Reglamento Hipotecario. Tras un estudio del mismo, y descartada la posibilidad
de acuerdo con la parte contraria, nos centraremos en el apartado 3º del mismo,
el cual nos indica, entre otras cosas, que deberemos acudir al juicio
declarativo correspondiente para que en él se declare el mejor derecho al
inmueble. Es decir, en el pertinente juicio se va a dirimir cual de los dos
titulares tiene mejor derecho al inmueble objeto del litigio.
Dado que la
Ley no aclara mucho más, acudimos a la Jurisprudencia para fundamentar la
demanda a realizar. Es entonces cuando nos encontraremos con abundante
Jurisprudencia que indica que cuando se da un supuesto de Doble Inmatriculación
de fincas quiebra el principio registral referido a la protección de aquel
titular que inscribe en primer lugar. Es decir, quebraría el conocido principio
“Prior Tempore, Potior Iure”, que para el lector lego en Derecho significa que
“el primero en el tiempo es mejor en derecho”.
Esto es así
por el hecho de que al haber tenido acceso al Registro en dos ocasiones
diferentes una misma finca, inscribiéndose cada vez dicha finca por un titular
diferente, el Registro debería proteger a ambos titulares por igual, pues al
tener ambos inscrito su Derecho en el Registro, ambos deben gozar por
consiguiente de la misma protección. Por este motivo, dicha protección ofrecida
por el Registro de la Propiedad queda neutralizada, debiéndose acudir a otro
criterio para dilucidar el problema planteado. Más claramente, podemos decir
que ambos titulares registrales llegan a un “empate técnico” en lo que a la
protección de sus derechos inscritos se refiere, por lo que habrá que romper
ese “empate” acudiendo a otro criterio.
Concretamente, se deberá acudir a lo que en nuestra Jurisprudencia se conoce como Criterio del Derecho Civil Puro, consistente en determinar quien tiene realmente mejor Derecho al inmueble. Para ello, es decir, para poder comprobar cuál de los dos folios registrales tiene preferencia sobre el otro por ser de mejor Derecho, se deberá examinar la realidad extra-registral mediante la confrontación de los títulos materiales de dominio presentados por las partes litigantes, determinándose así quien es el verdadero propietario del terreno doblemente inmatriculado, y quien, a pesar de ser titular registral, ostenta un título ineficaz para la adquisición del dominio.
Pues bien,
siguiendo dicho Criterio del Derecho Civil Puro, nuestro trabajo consistirá en
realizar una demanda en la que se deje constancia de que el título de propiedad
de la finca de Ud., el cliente, así como su correspondiente historia registral,
debe tener total prevalencia atendiendo a su prioridad en la adquisición y
sobre todo a la pureza de su tracto sucesivo, sobre el título de propiedad de
la finca inscrita por la parte contraria así como sobre la historia registral
de la misma. De este modo, Su Señoría podrá apreciar sin lugar a dudas que es
precisamente el título de propiedad aportado por Ud., el cliente, el que tiene
mejor Derecho. Consecuentemente la historia registral de la finca de la parte
contraria será borrada del Registro, quedando como único titular Registral Ud.
Para el lector
lego en Derecho, cuando se habla de la pureza del tracto sucesivo, me estoy
refiriendo a la pureza de las diferentes transmisiones sufridas por la finca en
cuestión.
Evidentemente,
el caso real en cuestión tiene muchísimos más flecos, puesto que el mismo ha
dado para una demanda de más de 30 páginas y casi 40 documentos adjuntos, pero
por ser el objetivo de este post un mero resumen a efectos didácticos, con lo
expuesto hasta el momento creo que bastará, al menos para hacernos una idea de
qué hacer cuando nos encontremos con un caso de doble inmatriculación registral.
Acudir al criterio del Derecho Civil Puro.
Cabe añadir
cuales han sido algunas de las sentencias estudiadas para el asunto en cuestión
y en las cuales se explica y aplica con acierto dicho criterio:
Sentencia del
Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1.993.
Sentencia del
Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1.980.
Sentencia del
Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1.993.
Sentencia del
Tribunal Supremo 342/2011 de 13 de mayo.
Igualmente
también merece lectura y atento estudio la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 2 de Diciembre de 2.014, así como el libro “La
Doble Inmatriculación Registral”, de Luís Javier Arrieta Sevilla.
Reitero que
esto no ha sido más que un breve resumen del caso real en cuestión, el cual
solo pretende arrojar algo de luz sobre un tema complejo y escasamente
conocido. Aun así quedo a la entera disposición del lector para cualquier duda,
aclaración o sugerencia que quiera realizar.
